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  • 2017年,有哪些值得关注的海外投资市场和品种?

    2017-04-21 14:17:00 来源: 华人生活网


    外资本市场在经历了2016年英国脱欧和美国大选的不确定性之后,个人觉得2017年将会是尘埃落定、稳健成长的一年。


    华人到美国投资,常见的有三种途径在各大证交所公开交易的美股和共同基金、ETF等;风投、创投、并购或收购现成的美国公司;以及房地产。



    我本人从大学开始投资美股到现在,可以算略有经验。私募和风投项目,从2012年开始兼职做尽职调查(Due Diligence, DD)咨询顾问,到现在也接近5年经验。同时,对房地产市场从2005年前后开始关注,也算小有心得。


    如上篇所说,如果要比较这三种投资工具的各个方面。很难说从全局角度完成的判断在实践过程中会完全无误,但投资工具的不同的确会带来不同的风险和收益。


    资金加经验及专业知识的综合门槛,

    美股

    综合风险方面,地产

    综合回报,美股 = 地产

    流动性,风投



    所以,综合门槛、风险、回报、流动性这几个方面来讲,房地产其实算是一个不错的工具。本篇将着重讲讲美国房地产这个海外资产配置工具。


    英文里,房地产写为 “real estate” 或者 “real property”。这是一个非常贴切的描述,强调的就是”real” – 真实的实体财产。与其他股票、证券这类投资工具相比,房地产有着“眼见为实”这个特点。即使在像美国这样被普遍认为是“地广人稀”的地方,因为人口自然增长和从全世界来的移民,人口增长速度比中国高了50% 左右(下图二)。


    从宏观经济层面来说,土地面积不变,人口不断增长,供需关系这一市场规律自然会造成房地产的不断增值。的确,从过去20到30年的中长期趋势来看,美国一线城市,如纽约、洛杉矶、三藩市,在08、09年的金融风暴中经历了一开始的下跌之后,很多地区的房地产价格在3到5年内就反弹到了超过07、08年水平。



    以UCLA一位余姓教授在2015年发表在洛杉矶时报的一份针对1977年到2015年洛杉矶房地产市场的研究(下图三、四)为例,洛杉矶市本身的房地产周期为12年左右。通常是7年上涨,5年下跌。总增长幅度平均为65%,下跌为30%左右。


    需要注意的是,这份研究只包括洛杉矶市本身,并不包括比华利山、圣马力诺、圣塔莫妮卡这些高档区,以及几年来华人土豪们最喜欢的亚凯迪亚。后者近10到15年来,有的地区出现了两、三倍甚至以上的增值。


    但是,到美国投资房地产是否就是一笔一定稳赚不赔的生意呢?当然不是。


    只要是投资就一定有风险。而且如本文一开始所说,投资美国房地产其实是有一定门槛的。


    首先需要知道的就是美国绝大多数地方是需要每年交房地产税的,一般为交易额的1.5%到2.5%之间。不交税,政府会收走你的房地产,并拍卖抵税。其次,即使是同一个城市,隔了几个街区的不同地段的房价可以差距非常大。


    这是因为在大型城市中,各个区的犯罪率,常住人口收入,学区等等都有可能有颇大的区别这在某种程度上,也是美国比较特有的一个情况。归根究底,是在60、70年代,美国从联邦到地方的各级政府,努力让低收入黑人搬进大城市所进行的一系列低收入居民公寓(housing projects)和房屋补贴,造成的副作用之一。而学区房这一概念,就更是先在美国流行,然后再传到中国的。


    英文里讲到房地产有一句经典名言:location, location, location。也就是说,地段其实是最重要的,讲三次都不嫌多。大的数据可以在 Zillow 或者 Trulia 这样类似的网站上找到。但是一些细节的东西就比较难了。


    而且,买下房地产后,如果不是自住,还是需要出租出去创收比较划算,这样也就牵涉到需要在当地找管理公司。可以说语言和文化造成的隔阂,是华人在美投资的一大软肋,而这个现状是可以改变的。


    海外华人之所以能在80年代至今迅速走进北美主流社会,不仅是勤劳所带来的。根据仲量联行(JLL)数据,2016年中国的境外地产投资已超过20亿美元,已然占据榜首。


    事实上,通过组合投资和相关基金在美投资地产也并不是遥不可及,但其中的信息差不容小觑。前些日子应波士顿的朋友邀请参加了哈佛峰会,在那认识了华人地产网(Huarenhouse)创始人圳野。和他的观点一样, 在美地产经纪这个行业至今仍未互联网化,和国内比可以说落后了近十年。在这中间,尽可能的通过新媒体和共享平台减少信息差,可以说是近年来颇有可为的新领域。


    事实上,在美买房更多的是一种生活投资。不论是通过投资移民获取身份,还是中高端住宅区所享有的教育、治安和民用设施都可以成为地产的长线服务。资本主义自有它的两面性,对于华人来说找到最合适的切口便能出奇制胜。




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