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  • 【舆论+】70年土地使用权的新信号,你看懂了吗

    2016-11-29 01:23:00 来源: 上海观察

    70年土地使用权到期后究竟会如何做?相信一定会有一个圆满的答案。


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    11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。其中最引人注目的一条是:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

     

    媒体纷纷报道转载,高呼等待已久的答案已来。实际上,《意见》只是说要开始研究,还没有明确的办法。但即便是这样,舆论场上有关“70年”的讨论又再度沸腾起来。

     

    那么,70年这样一个年限,是如何一步步成为标准的?

     

    1982年,宪法中增入了一条规定:“城市的土地属于国家所有。”这是国家第一次正式宣布城市土地国有化。

     

    1986年,《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》发布,并成立国家土地管理局作为组织保证。

     

    1988年,宪法中删去了禁止土地出租的规定,增入“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的条款。自此,城市土地的使用权与所有权分离,政府出售城市土地使用权,有了合法依据。

     

    1990年,国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,最早出现了“70年”字眼。其中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

     

    而现行的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

     

    但“自动续期”是什么意思?要不要收钱?收多少钱?能续多久?目前的法律条文都没有明确的说法。所以,舆论才会特别关注类似的风吹草动。

     

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    在新浪网组织的在线调查中,有接近80%的网友表示“怕土地被收回或又要花钱买使用权”,87.5%的网友担心“续期时需缴费用可能太高”。

     

    关于是否收回的问题,在新华社的稿件中,北京大学法学院教授常鹏翱认为不用担心:《意见》尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

     

    而关于续期缴费的问题,中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新建议应该收取少量费用:一是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;二是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

     

    对于杨立新的建议,新浪新闻特约评论员沈彬只同意一半:“对第一条,我完全赞成,70年的土地使用权,就应该自动续期为永久的使用权,而土地名义上归国家所有,这样就不妨害土地使用权本身流转、继承的完整性、稳定性。对第二条,我不能认同,既然十年前《物权法》已经明确规定了,土地使用权之后的‘自动续期’,没有提到收费问题,那么,十年之后就不应该重新打这个主意,无论是缴‘税金’,还是补缴土地出让费。”

     

    “越是到改革临门一脚的时候,越要警惕有人出来‘走回头路’。”沈彬形容这一问题为“尾大不掉”:“从地方政府的角度来说,希望到期之后,通过重新拍卖或者补偿土地使用费的渠道,再收一次地皮钱,保障土地财政的永续经营;另一方面,从公民的角度来说,房价高企,如果真的要补缴土地使用费的话,必然是一个无力承担的高价,所以对那个注定来到的70年越来越焦虑。”

     

    “土地使用权免费永久续期,既符合公平原则,也符合效率原则。解决了期限问题,接下来解决流通问题、抵押问题等等,就方便了。”经济学者邓新华在《新京报》撰文力挺免费自动续期:“原来一套房,假定还有10年到期,由于存在不确定性,业主不敢做长远规划,也无法用于抵押。解决永久期限的问题,业主就可以做长远规划、抵押等等,相当于政府一分钱没花,就给了人们一大笔财富,这就是产权制度的魔力。”

     

    无论如何,《意见》的出台都表明了一个很好的导向。易居研究院智库中心研究总监严跃进就显得非常乐观:“此类表述很显然回应了此前温州、深圳等地住宅产权到期续期的问题。应该说此类意见明确了后续对于此类问题也会积极进行研究,进而打消了很多购房者的顾虑。也从侧面体现了对于购房者购房权和财产权的保护,有积极的作用,预计对于此类续期的问题会在近一两年得到一个较为成熟的、社会认同度高的方案或意见。”

     

    而早在今年初温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注时,央视网就提到了看清问题的三种眼光,如今再看,还是颇为贴切:

     

    一是历史眼光。改革开放已走过三十多年,很多政策、制度都有不断调整完善的历史轨迹。土地使用权的现实难题背后,有着不能忽略的历史轨迹。

     

    二是法治眼光。所有这些待解的难题,最终要用法治思维、法治方式来解决,临时的、零散的政策解决手段,应逐步让位于清晰严谨的法治手段。

     

    三是民本眼光。土地使用权问题处理得好不好,直接关系到很多普通老百姓的切身利益,这里面没有小事。相关的立法部门、司法机关、政府部门,都得用足够的责任感、紧迫感来直面问题,解决问题。

     

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    那么,有没有类似的“他山之石”呢?

     

    很多人也许不知道,不论回归前或是回归后,香港土地都归政府所有。政府通过拍卖、招标和协议的方式向土地使用者出租一定年期的土地使用权。那么香港是如何解决这一问题的呢?

     

    从历史上看,香港新界地区是英政府1898年从清政府手中租借的,租期99年,1997年到期。英政府在拍卖这一地区的土地时,最长期限也是到1997年。如何处理到期后的土地问题,一度成为香港能否顺利回归的重要因素之一。最后,政府决定所有业主不必补交地价自动获得50年土地租契延期,即延伸到2047年。

     

    虽然不需补交地价,但业主必须向政府按年缴纳一笔“地租”,地租的标准固定为年度租金评估值的3%。同时按年缴纳的还有一笔“差饷税”,即香港房产税,也按年度评估租金征收,目前是5%。

     

    《证券时报》算了一笔账:“一套价值1000万元的住房,每年有30万元租金收益,那么,业主需要交纳的房产税是1.5万元,地租是9000元。以每年9000元的地租而继续使用土地,看上去还算不错。”

     

    那2047年以后怎么办?香港地政总署就此问题在今年9月发出公告,指出根据1997年7月公布的政策声明,没有续期权利的契约(不包括特殊用途契约),在约满时,可由特区政府全权酌情决定续期50年,毋须补地价,但需要每年缴纳租金,款额相当于有关土地应课差饷租值的3%,租金会随应课差饷的改变而调整。 

     

    看来,香港的续期政策暂时不会改变。就像香港发展局局长陈茂波说的,政府将会用聪明的方法去解决,大家不须感到恐惧。 

     

    而内地究竟会如何做?相信一定会有一个圆满的答案。

     

    (题图来源:视觉中国 图片编辑:曹立媛 编辑邮箱:rock.roll@163.com)


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