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  • 楼市之辩:调控后北上广房价会跌?

    2016-10-19 03:32:00 来源: 观察者网

    【整理/观察者网 吴娅坤】国庆前后,短短几天,20多城密集出台调控政策,严令打压由今年年初开始,在8、9月份进入白热化的新一波房价过快上涨浪潮。对于这一轮以限购限贷为主要内容的调控是否可以根治中国房地产的虚火,中国楼市到底存不存在泡沫,以及对于楼市调控是否有治标又治本的“灵丹妙药”等问题,仁者见仁智者见智。

    在10月16日举行的2016年复旦首席经济学家论坛上,开发企业及机构经济学家等五位专家,就中国楼市展开了热烈讨论和深度探讨,从各自不同的关注领域,经验与观察,解释这一轮调控,房价未来是涨是跌,并试图开出使中国房产调控走出循环往复老路的新药方。

    来自企业界的绿地集团董事长张玉良认为,一线城市房价不能仅仅满足于“稳”的目标,还应该“降下来”,而三四线城市则需要大力去库存;原央行工作的姚余栋认为,房价泡沫究竟有没有,谁也不知道,但房地产对中国金融业关系密切,兹事体大,不可不防;他认为一线城市房价过高是因为因为资源太过集中,如果东中西都有一线城市,一下来八个,一线房地产就能不会涨得这么疯。

    原上海城投董事长安红军则从地方政府的财政入手进行分析,认为开征房产税能够遏制土地财政引发的地方希望房价上涨的冲动

    究竟当前要不要买房,国泰君安证券的林采宜和九洲证券的邓海清打起口水战,林认为目前一线城市有泡沫,君子不立于危墙之下;但邓比较其他发达国家的城镇化发展经历认为,目前一线城市没有泡沫,房价未来还要涨。

    讨论很精彩,观察者网特别对本次圆桌讨论的内容进行编辑,分享给各位读者:

    主持人:刚刚过去的国庆节期间,多个地方政府出台了一系列的调控政策。对于这些政策,大家会担心没有效果,也会担心太有效果。所以,希望各位嘉宾预测一下这一轮宏观调控后的中国房地产市场走势,以及这些调控政策的效果,也就是这一轮政策合不合适,或者说是不是又什么更好的政策。

    一线楼市价格不能光“稳”,还要“降”

    房产市场严重分化 要和泡沫共生共舞 

    这一届中央政府在2012年底换届以后,当时对于中国的房地产市场,言论上是讲要交给市场管理,所以与2003年之后近十年的中央政府房地产调控相比,力度弱了一点。但因为大家都说房地产泡沫,所以政府严格调控这个重要议题,又被拿出来讨论。

    就像谈论全球经济就要谈论全球金融一样,在讨论中国经济的时候也不能不讨论中国房地产。因为,考虑其他问题必须联系房地产的背景,联系中国经济结构现状。

    在我看来,这一次调控是很有必要的。以去年3•30调控为例,限购限贷和金融政策启动大半年后,中国的住宅地产价格就又重新上来了,这说明大家对市场经济非常敏感,中国对市场非常敏感。

    对于采取了调控政策的热点城市,我认为有这样几种类型:第一种是人口密集、有技术优势、各方面资本都在此汇聚一线大城市;第二种是原来的房价较低,经过一段时间的上涨之后比较符合它目前的产业创新程度,或者是原来房价稍稍有点高,政策一出来就能让回归到刚刚好的位置;第三种是房价其实还没起来,只不过是在8、9月受到了一波冲击,立马进入限购限贷。

    有专家在电视上讲说,这次调控与此前不同,是由地方政府发起的。我认为说这种话的人是不了解情况,因为从9月底开始的这一波限购各个城市几乎是同时进行的,而政策出台是需要反应时间的,所以肯定不是地方政府在十来天的时间内自己操作,肯定是中央和地方联动,共同推进的,

    目前的调控政策主要是以限购限贷为主体,接下来会进入金融领域,央行刚刚召集了17家银行开会。

    这一波调控的主要目的很清晰,就是抑制房价过快上涨,让房子的价格稳定下来,但我认为,光是往“稳”这个方向使力是不够的,力度还是应该再加大。比如,受深圳房价影响,东莞的房价也涨的很快,也就是“溢出效应”的作用。类似东莞这样的城市,房价大幅上涨是很不合理的,对这些城市来说,房价回稳肯定是不够的,还是应该要降下来。

    就说这轮房价上涨过程中表现突出的几个小龙,有一些确实是原来的价格相对比较低,但最近以来涨幅非常快,但稍微涨起来之后,它的房价其实是和它的城市量级比较匹配的,当然也有个别涨得比较高的,但不管怎么说,住宅价格再短时间内涨得那么快,是有调控必要的,需要采取措施,让它稳下来,比如说,成都就是这样的。

    以上说的是住宅。对于商业地产,又要换种态度。中央领导明确指示,要继续采取政策将商业地产的作用发挥好,使其成为稳定经济、推动经济结构转型的动力。

    还有三四线城市,中央领导也明确地表示,要继续大力去库存。

    所以我觉得这一次中央和地方联动的调控是有明确的具体内容的,是有针对性的,不是一概而论全部进行控制的,也不是一概而论全部去库存的。

    采取这种措施的背景是目前的中国经济有两个显著特点——一是中国城市的重要产业严重分化,而是中国整体的流动性过剩,当然,流动性过剩是全球问题,在目前状况下,也是应该宽松的。

    但这样一来,对于所谓的“泡沫”,我们就要努力跟他共生、共存、共舞,只有这样,用某些方面的制约点,来平衡我们的整体发展,才可以稳定中国的经济。

    至于本次调控政策的效果,要想做到有效果但又不过火,确实是有难度的。因为,中国庞大的经济总量不可能平均分配给各个省市,如果集中地投放在个别几个地方,有比较好、比较广的行业的话,会成为一种经济现象;但如果只投给以房地产为代表的个别几个行业,就会成为增量。尤其是在没有好的资产、没有好的投资取向,只有足够资本的时候,把这些资本集中投放在一些行业、一些城市,又会产生更为叠加的效应。

    我个人预测,在过去比较短的时间内,房价上涨较快,尤其是受溢出效应影响而房价上涨较快的这些城市,住宅的销售量在调控政策下会马上下来,而且这个量会很大。但在价格随着这一波调控下来之后,对比较坚挺的消费群来说,仍然有比较坚挺的供求存在。所以我认为,在这种背景下,达到的效果只是平稳而已。

    就算是进入调控阶段后,前期销量依然比较猛的城市,后期无论是价格还是销量也会下来。对于这些城市来说,基础存量与9月份相比会有所下滑,与今年3月份的销售量相比,也会差不多持平,价格总体上也会保持稳定,不会有太大的变动,可能会稍稍打一个盹。

    我做了二十年房地产,调控从2003年到现在,13年,每一轮调控都有一个周期,从开始调控到现在,每次都会经历上涨、快速平稳、又来一波平稳这样的一个周期。

    所以我认为,我们现在要对目前的市场作出非常细致的划分,这个很重要,看它处于什么点上,它的房价短时间内上涨了多少,没上涨多少,它的合理性又如何。也就是说,不能简单地说现在会怎么样,下一步会怎么样,这样操作,还是会形成严重的分化。

    无法判断有没有泡沫 但不可不防

    一线城市供应严重不足,需要建八个一线城市

    我觉得首先要承认人类理性有一点不足。昨天,美联储主席耶伦有一个讲话,说她不能理解美国十年期利率为什么这么低。我觉得要有一点批判精神,我们也有这样的不足:就是我们永远无法判断是不是泡沫,特别是房地产,因为房地产市不能做空的,这就是人类理性的限制。

    所以,当我们判断不清的时候应该怎么处理?像以前格林斯潘从央行的角度,他就认为,判断是不是泡沫,上海的房价贵不贵,很难。二十年前就有经济学家按照收入比来说,就说房地产存在泡沫,但今天这个泡沫还没有破,所以当时很多人也因此没有买房子,由此,我觉得这个市判断不出来的。

    那么,在我们承认判断不出来后应该怎样处理?格林斯潘的策略是等到泡沫崩溃我们再收拾。我们能不能采用这样的策略呢?就是说如果是泡沫,但我们以为它不是泡沫,我们这样就犯了错误,可能造成的后果就是泡沫崩溃,然后把银行砸烂。

    一套房子,一般以全球来说,至少有20%是房产贷款,抵押又占20%,这样算下来,大概是40%到50%的比重与银行有关。所以这个量特别的大,而美国房产市场好,则美国经济好,美国房产市场崩溃,美国经济就崩溃。

    所以房地产是否存在泡沫非常重要,它是经济的死生之地,生存之道,不可不察。所以,如果它是泡沫,而我们以为它不是泡沫,则很有可能引发系统性金融风险。

    如果它本身不是泡沫,而我们以为它是泡沫,这又会有什么问题?答案是只会涨得慢一点。涨得慢一点,或许资产价格没有办法充分反应,但这也没关系。所以我认为,防止资产泡沫,尤其是房产泡沫,是重中之重,而且应该作为一个新的政策策略加以实施。

    在这种情况下,国庆附近出来的一系列雷厉的限购政策,是正确的、及时的,也是有效的。这是从“防”的角度来说。

    如此一来,如何防止泡沫,包括将来这一块该怎么办,我觉得也不会出现太大问题。根据我一直以来的观察,限购政策出台后,中国的房价的波动程度最多不会超过20%,我们首付30%,不会出现太大的问题,这么没有问题,而且从长期来说,似乎限购又没有多大效果。我们再说,但是短期也不会波动,至少会平稳。

    但对于泡沫风险,我们应该怎样处理?在我看来,一线城市是一个公共产品,需要全体老百姓消费,特别是年轻人消费,因为这儿有更多的工作机会,所以需要多一些均等的机会。

    事实上,我们国家一线城市的供给是不足的。大家想想美国的经济总量,我们再过十几年就差不多了,他们的人口只有我们的四分之一。美国的大城市,东海岸有纽约、波士顿,中部有芝加哥,西海岸有旧金山和洛杉矶,总共五个;而我们,北上广深这四个大城市都在黑河腾冲一线的东部,而西部、东北,都还没有一线城市,这样一来,国家的发展是不平衡的。况且我们国家的整个经济总量巨大,一线城市的数量不够,分布不佳,这是不合理的。

    还有一个。营改增之后,我们说将来很有可能会推出房地产税,这个是有争议的,也是正在努力的。大家都知道,房地产税是地方税。有经济学家统计过,北上广深的房地产价格总量已经超过了美国的一半。假设北上广深的房地产规模,超过中国其他所有城市的总和,那么这个房价,这个物业税、房产税、地方税,必定会导致城市之间的两极分化。一线城市,有能力吸引老师、吸引医院,而且富的不得了,那其他地方怎么办?在我看来这个也是很重要的,毕竟我们是一个中央统一的国家,需要各个地方较为均衡地发展。

    所以,我想说的是,对特大城市的限购是痛苦的,但也是没有办法的,我们不能完全相信市场经济。大家想想,美国今天发展起来的大城市,都是经过房地产泡沫发展起来的,人口达到三千万,但这些房地产泡沫发展地比较缓慢,历经了上百年。这个痛苦我们也是不可避免的,因为一个国家确立首位城市是非常重要的。

    以中国来说,首位城市的人口至少在四千万、五千万这样一个规模,如果放开的话,可能是五千万。第二位的城市,可能是两个两千万人口的。大家想想看,北上广深,这四个两千万人口的城市,目前的房价已经如此令人惊讶了;如果完全放开,三千万人口、四千万人口的中心城市的房地产行业会怎么样?我们不敢想象,一定会有更大的风险,我们是没法克服一个城市画大饼的。

    所以,对于城市的限购,也是无奈之举、痛苦之举。但我们想要疏导这个问题,我觉得就是要搞八个一线大城市,西南地区有一线,东部地区有一线,甚至杭州就很可能成为第五个一线,这样才能均衡发展。只有提供更好的、更多的、更均衡的一线城市,才能使一线城市这样一种公共产品能够解决我们的发展问题,满足老百姓的需求、年轻人的需求、人们对于公共产品的需求,也能促进国家房地产的发展。这才是治本之策,除此之外,我看不到其他别的治本之策。

    地方政府靠土地财政,毕竟不是长久之计

    长期来看 房产税是好办法之一

    作为一个在国企工作了十几年的人,我想先解释一下,地方政府它是干什么的。地方政府是经营城市的,相当于也算一个企业。它的收入主要是税收,还有土地出让金,以及国企的一些收入;它的支出,主要是养政府官员,养事业单位,以及基础设施支出,民生、教育、医疗、养老这些支出。

    我们经济进入新常态之后,这个税收肯定很难增长,国有企业的效率也不太高,而且那些支出的话,丝毫没有降低,包括人吃马喂,这些都是刚性的,不可能降低。

    然而,基础设施还要继续建。为什么建?第一确实有需求,第二,地方官员也需要有政绩,而做基础建设政绩是很明显的。所以,出让土地的收入是一个非常重要的来源。由此看来,房地产价格上涨对于政府来讲,短期看是有利的,一方面可以增加土地土壤金的收入,另一方面,房地产行业也可以带动当地GDP的增长。

    但长期来看,确实也存在很多不利因素,比如,商务成本比较高,引进优秀人才和中小企业比较难。再加上房地产价格上涨过快,大家都去炒房了,不搞实体经济了。

    但当下大家的心态都是很浮躁的,政府也浮躁、企业也浮躁、就算是大学也很浮躁,大家可能会看信贷看的更多一些。所以,在这种情况下,大家可以看到,往往房地产形势低迷的时候,地方政府是很积极地在出政策,鼓励房地产,包括给户口、税收减免什么之类的;一旦房地产高歌猛进,需要调控的时候,往往是中央政府出手,背后就是上面说的这个因素。

    其实影响房地产政策的这些因素很简单,全是用商业思维在背后运作。但是,作为房地产调控政策来讲,无非两头,一头是供给,一头是需求。

    先来说供给。供给很简单,增加土地供应量,增加房地产供应量。但现在的情况是什么样呢?以上海为例,上海的土地分为三类,建设用地、被开发地、以及农用地。现在整个农用地有规划、有红线,不能突破红线,所以,上海的建设用地,现在是不可能再增加了,还有可能逐渐减少。这样一来,上海要搞房地产,只能是存量的,就是一些低效土地、工业用地,搞成高效土地,包括城中村改造,增量是很难的。这种情况下,增加供给是很难的。

    北上广深这些一线城市情况都是差不多的,可能二三线城市在土地供应量这一块会稍微好点。大家都说要学重庆,说重庆控制的好,这其实不是重庆市政府控制的,而是因为重庆的土地供应量太大了;再加上重庆的消费能力较弱,所以这个房价、地价一直上不去。北上广深就没法用重庆这个例子做参考,因为情况不一样,重庆的今天可能是上海十年前的情形。

    那么,在这种情况下,只能从需求端来发力。所以大家看,最多的就是限贷、限购,确实,这些办法是短期的,毕竟是行政手段,而行政手段是不可持续的,也就是短期抑制一下,未来继续这么做是很难有明显效果的。

    从长期来看,有没有很好的办法?有人说房产税,我觉得这是办法之一。现在我们国家的土地,和别的国家的不一样,我们国家是国有的,国有的话是70年产权,其他还有40年的,大家有没有想过,到期了要怎么办?现在的话,任何房地产企业拿地,招拍挂,交付的这个土地出让金,其实就是70年租金,无非是一次性交付。那你到70年后,租金交完了怎么办?肯定不能再管老百姓收钱,否则肯定会出事。但是这样,政府就没有收入来源了。

    这些年,通过土地出让金,把地都卖的差不多了,二十年以后没有这个收入来源了,如果城市还要继续经营下去,必须要开发新的来源,新的来源就是房产税。就是这个土地出让金,从一次性变成分次。所以房产税肯定是未来调控房地产的一个重要手段,这样一来,地方政府以后也有积极性,现在它还有钱,未来没钱了,会更有积极性。

    但房产税这个事情还要考虑很多事情,既要防止房价崩盘,不能把房地产搞死,还要考虑不能抑制房价,是房价均衡。当然,我们还要讨论一个事情,是对于房地产调控来说更难操作的——地方扩充。

    比如现在上海,6000平方公里,你扩充扩充再划多一点地方,房价或许能稍稍平稳下来一点。相比,北京市1.2万平方公里,重庆有8万平方公里。

    再说回上海,浦东把南汇并了,南汇的房价就涨了,浦东的房价就可以稍微控制一下,就类似于水多了加面,面多了添水。包括把闸北并入静安,北京把城市行政中心合并,都是类似的做法。所以,我认为将来可能这会是一个做法。

    总结下来,短期内房地产涨是不会大涨,要跌也是幅度有限,很可能就是稳在这里。所以房地产不是一个最好的配置,我觉得将来股市会是一个更好的配置。

    君子不立于危墙之下,泡沫什么时候破不知道

    租来的房子也可以很精彩,房产是中产以上人群的必需品

    我们的房地产有两种属性,一种是商品属性,另一种是投资属性。

    商品属性就是你所谓的刚需,我有居住的需求,我结婚了,我需要房子,我有了更多的孩子,我需要扩大房子,这就叫刚需。

    其实刚需的话,房地产的价值是多少是很容易算的,你按照租金来看就好了。我买一个房子,贷款交一个首付,而房子是有成本的,其中的替代关系非常明晰。作为商品,我租一辆车开,是租一辆奔驰还是买一辆奔驰,这很容易算出来,因为它主要用于满足你的需求。通过收入房价比和支出房价比,可以非常清晰地判断出来这个房子的价值是否偏离了它的价值。

    但房地产不仅具有商品属性,还具有投资属性,在这方面,它的价格和价值之间,就不存在一个必然联系了,或者可以说,它的价格会围绕它的价值有很大程度的波动。大家炒股的都知道,PE达到300倍、500倍都不是没见过,其实房子也是这样。作为金融属性的房地产,它是一个投资品,是资产。

    所以中国一线城市房地产的泡沫不仅有,而且相当大,大家可以从一系列的房屋收入比和资金收入补贴可以算出来。但是至于这个泡沫什么时候会破,我回答不了,也许是下个月,也许是明年,也许三年都不会破。那大家问,这样要怎么办?我现在是买还是不买?我的建议就是“君子不立于危墙之下”。

    这个“危墙”是什么?可能伤害陆家嘴就是一堵危墙,什么时候会倒,可能是今天晚上两点钟,也可能是二十年之后。我要告诉你今天上午会倒,你早上还在捡最后一块金子,那你如果跑不了,就会被埋,所以君子不立于危墙之下。不是说这个墙会倒,而是说这个墙有危险,你就应该逃了。

    所以这边讲到人性的问题,理性知道有危险就会走开,但人性不会,人性是只要今天不倒,我还要在刀口上舔血。所以我可以对大家说的是,泡沫是有的,至于泡沫什么时候会破,不知道。

    至于未来的调控,我很同意房产税的做法。我昨天听到一个观点,说无论是哪个国家的政策,你从它的长期趋势来说,就是一个围绕理性偏离的过程。就是说,你经常会觉得,这个政策是一个奇葩的政策,但你放心好了,这个政策越奇葩寿命就会越短。比如去年的熔断机制,一个礼拜就死掉了。同样的,房地产调控政策,你越觉得它不合理,它死的越早。因为政府不是像Alpha Go一样的机器人,会精确调控,而是围绕一个目标来回漫步、随机波动的。

    常常政策都会出现矫枉过正的情况,而这些矫枉过正就是政策围绕长期理性目标不断波动的过程。大家别骂政策,只要政府出一个很奇葩的政策,你的机会就来了,因为他会回归理性,理性就会朝着另外一个方向去波动,就是高了的一定会低,低了的一定会高,因为他要围绕着一个宗旨不断波动,偏离得越离谱,你的机会就越大。

    所以我为什么说会是房产税呢,就像之前说的,卖地只能卖70年。我之前也写了文章,来论证“房产税是中国房地产政策走向的一个必然选择”。从土地财政到税收财政,我认为这是中国地方政府在房地产这块取得财政收入的一个合理的调整。

    观察全世界的政府,也能发现,绝大部分的政府收入都不以税收为主要来源,只有中国这个特殊的政府,对土地财政的依赖远高于对税收财政的依赖。据我过去十多年的观察,地方政府的财政中,土地财政这部分增长的尤其快,特别是上海,房价涨的特别好,土地财政占了地方财政的60%以上。

    我认为这不是一个常规现象,也不会是一个可持续的长久现象,它是中国在中央政府和地方政府在整个财政税收体系不太均衡的情况下,地方政府为了完成GDP的一个举措。而且,中国又处在这样一个规划转型三十年的特殊时期,这两者结合在一起,就形成了一个特殊的现象,就是以土地财政作为收入主体,而不是以税收财政作为收入主体。

    历史总是惊人的相似,中国政府的收入和支出结构,按照理性的想法,我认为,应该是会和海外其他国家的路径是一样的,也就是从土地财政逐渐转向税收财政,地方政府财政收入进行结构性调整是一项必然选择。那么,在这样的情况下不用70年,房产税应该就会成为一个比较重要的选择。

    还有人会问,那么学区房呢,学区房的价格会不会跌呢?刚才已经有嘉宾谈到了,西方国家是用房产税来致富本区域的医疗、卫生、教育,那么也就是越富裕的地区,民生支出这部分就越是丰富,也就是它的学区越好,因为老师也会想着人往高处走,高是什么,就是收入高。所以你看,房价高的地方它的房地产收入就高,它的学区就特别好,它的老师就特别好,在这种情况下,学区房和其他房子是一样的,也会面临同类波动。

    我们再来说说如何在资产配置中布局房地产。有人说,我要借钱借贷去买房子。我就特别奇怪,你说房子是刚需,我认为居住才是刚需。你不能住马路上,是条狗还要有一个窝,更何况你还是一家子。但是拥有产权,在我看来,并不是刚需。美国人一辈子都租房子住,我们有说租来的生活不是生活,租来的生活也可以是很精彩的生活,有人一辈子都在换地方。所以从资产配置来说,房产一般是中产阶级以上的收入阶层的,因为他有了房产以后,就有了财产性收入。

    中产阶级的财产性收入,通常占收入的三分之一以上,他存在一个资金收入的问题,也存在一个资金替代的问题,他买了房子不用付租金。所以,从资产配置的角度来看,房地产不是所有人的必需品,它只是一些资产比较多的人的必需品。

    所以,在这种情况下,在你的日常生活当中用房产作为你的资产配置是否合理,取决于你的收入结构和你的资产结构。所以我的观点是,居住才是你的刚需,拥有房产,永远是一种投资性需求。在这种情况下,房地产在资产配置中的重要性可大可小,可轻可重,要根据个人的资产情况来配置。

    一线城市没泡沫,跟着地产商准没错

    外汇管制 避免了中国富人被全球打劫

    特大型城市房价贵并不是中国特有的现象,这是一个世界性的难题,但中国的这个问题,受到了更大程度的放大和扭曲。这一问题的本质是什么?本质是中国政府和市场的关系,尤其是跟海外市场的关系,更加扭曲。

    前面有嘉宾说到重庆,重庆这个问题,不能说体现了多高的水平,它只是一个很好的观察标本,就是说重庆给我们提出了两个问题:第一,保持经济的高增长不一定要高房价,这是重庆的市长,给全国无数个市长一个很好的示范;第二,中国房价的每一次重大变化,都不是来源于需求端,而是来源于供给侧,所以,对于供给侧重要性的了解,应远远高于对需求端的了解。

    很多没有买房的人,或者延误了买房的人,都是因为信奉了需求端的理论。2014、2015年,因为人口老龄化,所以中国房价已经到一个线了,我跟很多朋友吃饭的时候,他们说现在不能买房了,因为上海的人口开始出现净流出,这是不能买房的重要依据。

    我说,这一定是错误的。日本很多问题都是世界经济史的一个特例,而不是一个惯例。我说你可以看一下,美国上个世纪90年代,人口老龄化上行,房价也上行;英国在2000年以后,老龄化上行,房价也上行。德国也是一样的,除了日本这个奇葩国家之外,其他国家在人口老龄化的过程中,从来没有房价下跌这么一个问题。

    第二,说中国城镇化结束了,见底了,这个问题也错的离谱。为什么?中国现在的城镇化率是56%,日本的城镇化率是90%,美国的是80%多,就算是印度、俄罗斯这样的国家,城镇化率也比我们高。我们国家景气的周期至少还有15年,这是大家必须要面对的现实。

    我们人的生命是很短暂的,你可能等不起如此漫长的一个周期。所以中国房地产的问题,特别是特大城市的房地产问题,本质真的不是一个所谓需求的问题,本质就是一个供给的问题。

    那么,这个问题是怎么来的?我认为,是中国的政策导向所决定的。

    因为大家都知道,十八届三中全会,包括城镇化这个整体规划大纲,有一个很明确的规定,北上广特大城市,人口规模限制了,上海2300万,北京2000万,未来是不能变的。

    这意味着什么?意味着未来北上广这些房价的变化,不是人口流动所决定的,而是购买力所决定的。那这又说明了什么呢?这说明,在中国,最好的产业,最优秀的大学、高中、高校都聚集在一线城市。在总量控制的情况下,对于政府来说,只能干什么事?无非就是腾笼换鸟,让有钱的人进来,有购买力的人进来,这就是房价上涨背后的逻辑。

    所以说,如果大城市在不放开土地供给的情况下,要让北上广的房价跌下来,几乎没有可能性。

    至于房产税,征收房产税是增加了契税。以中国股市为例,发生股灾、出现暴跌,从来没有哪一次是因为增加契税而导致的。所以我的看法是,对于房产税,不要抱过高的期望。

    至于房地产资产的泡沫,我认为一线城市不能说是有泡沫的,但有些城市是可以这么说的,比如现在的合肥,当年的温州。要问怎么甄别,我们要看对于个人资产配置和买房,哪些地方没有限购限贷,供给也特别低,但由于政策因素,让房价上涨了50%,例如,我觉得合肥就很典型。

    像这样的地方,是完全有可能成为下一个鄂尔多斯,或者下一个温州的。

    但像北上广深这样的地方,本来限购、限贷政策就没有放开,我认为这不是泡沫。至于泡沫与非泡沫,我觉得不是看什么房价收入比,而是要看购买者的主观意图。如果大家是炒所谓的泡沫,即购买是为了博取资本利得,获取价差收入,这确实是一种方法。

    所以这个泡沫的问题,你要看他买这个东西是什么目的。在这里我要澄清一个误区,不能一看到加杠杆就认为是泡沫,加杠杆不等于泡沫。

    这就要说到海外买房的问题了。我真心觉得,2015年到现在,8·11之后,中国政府阻挡了很多有钱人的出海梦,这其实拯救了很多人。

    包括我身边有很多的朋友,当时都是想移民去欧洲或者英国,比如李嘉诚同志就是最典型的一个晚节不保,他本来是一个优秀的投资人,这次算是彻底栽了。很多人原来没有在美国投资,没有在日本投资,你觉得自己很庆幸,是赚到了。但事实上,有一些大战略,很多老百姓是根本不了解的。

    比如说,现在美国,川普和希拉里斗法,美国的不确定性也是很大,美元到底会怎么样,我们还需谨慎判断。大家觉得美元一定会涨,这也未必见得,就像当时大家都觉得英国不会脱欧是一样的。

    所以,现在汇率管制,在一定程度上其实也是为了避免我们中国的富人们遭遇全球打劫的一个很重要的方法。我觉得,中国政府父爱主义的思想是非常严重的。

    当然,我们在国内买房子的时候,会考虑会不会跌。怎么精明地买房子,精明不过开发商,精明不过刚才发言的张董事长。所以大家会发现有这样一个特点,如果你觉得北京、上海的房价会跌,首先你要看这个地价。如果开发商不敢拍地,说明地价一定会下跌。大家注意,地价下跌是房价下跌的一个先行指标。

    如果你拿着人民政府的钱干土地拍卖,就像今年年初的时候,大家都觉得信达地产疯了,其实人家没有疯。我们当时写过一篇文章,来论述举牌万科是明智之举。大家想我们为什么会这么说?房地产市场这么不好,那些大咖举牌万科,是因为万科在一线城市有大量的地产储备啊。

    说句实在话,我们普通的散户,唯一可以做的就是跟风。谁是这个市场上最精明的人,就是我们的开发商,所以我们买房跟着张董事长走,绝对是对的。

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