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  • 关于房价,得小学生者得天下!

    2016-10-18 01:11:00 来源: 凯迪网络

    文 | 曾真

    文章转自公众号周知客


    一个城市房价的核心决定因素究竟有哪些?今天我们通过这样一组数据来聊聊“城里的房价”。

     

    基于房地产交易的杠杆属性,居民的杠杆率及加杠杆空间自然对一个国家的房地产市场有着重要的影响。所以,研究居民杠杆和人口年龄结构的关系就显得十分必要。

     

    从全世界范围的经验来看,居民杠杆率的顶峰基本对应着房地产价格的峰值,且与人口抚养比呈现显著的负相关性。

     

    大白话说就是,相较老年人,年轻人具有更强的购房意愿、更长的收入增长期,因此其债务负担能力较老年人强。


    换言之,一个国家人口比例越“年轻”,加杠杆的边际空间就越大。

     

    用“年轻人数量”去对比各个国家最近12年的房价涨幅,就会得出一个结论:对年轻人口吸引力更强的城市拥有更好的房价涨幅,而人口结构较差的城市房价涨幅明显落后。

     

    可以看出虽然各个城市的房地产市场与多个因素有关,但是人口质量是决定房价中长期表现的关键。

     

    中国当然也不例外,人口结构越年轻,房价表现也越为突出。

     

    具体来看,深圳无愧全国最年轻的城市,在多个指标上排名前列,年轻人口的吸引力在所有城市中一枝独秀,房价表现也更为突出,而且人口年龄结构优势也将使得深圳在未来房地产市场中也具备更强的支撑。

     

    厦门、深圳、苏州、郑州、武汉、北京、上海等作为核心一二线城市,能够持续吸引年轻人口的导入,对房价也形成更为鲜明的依托。

     

    下表是全国主流城市2014年在校小学生数量比2010年增幅最快、最慢的十大城市。

     



    排名前十的城市,全部为一二线主流城市或者一线城市周边的核心三线城市,楼市四小龙苏州、厦门、合肥、南京分别占据了前三名和第九名。

     

    三四线城市在年轻人口争夺方面将面临更严峻的挑战,“小县城再难出学霸”的论调已经活了好几年了。

     

    根据中建信投整理的数据,一线城市25-44岁人口占比中值为44%,二线城市为37%,而三四线城市只有32%。占比最低的40个城市中,38个为三四线城市,城市之间的差异在人口质量方面已经拉开距离。

     

    在未来人才博弈的背景下,更多三四线城市的人口流出几乎是必然的。尤其是安徽、贵州等人口净流出省份的非核心城市,将会面临更严峻的人口结构挑战。

     

    那,房价呢?年轻人口的流出对三四线城市的房地产市场需求、以及杠杆都将是一个长期的压制,那么未来三四线城市加杠杆的空间和速度都有限。

     

    而一二线城市,鉴于庞大的年轻人口及其子女 的持续流入,就可以在房价上傲视更久。



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